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La vente immobilière

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Selon l'art. 216 du Code des obligations, la vente d'un immeuble n'est valable que si elle est faite par acte authentique. Cette forme étant réservée aux notaires, cela signifie qu'une personne ou une entreprise ne peut pas acheter un bien immobilier sans passer devant un notaire.

Le choix du notaire est en principe laissé à l'acquéreur. Il s'agit d'une pratique constante, d'une coutume, qui n'est cependant consacrée dans aucune loi.
Des exceptions sont donc possibles, voire fréquentes, et force est de reconnaître que les promoteurs immobiliers jouent un rôle toujours plus grand dans le choix du notaire, de sorte qu'il est quelquefois imposé aux acheteurs plutôt que l'inverse.

Il convient de préciser que la loi exige la forme authentique pour assurer une protection des parties au contrat. En effet, le notaire est la tierce personne qui a la responsabilité de protéger vendeur et acheteur et donc de dégager une solution qui satisfasse pleinement tous les deux.

Pour établir le contrat de vente, le notaire doit en premier lieu réunir les références personnelles des acheteurs et des vendeurs et se procurer "l'état descriptif" de l'immeuble à vendre. Il s'agit en quelque sorte de sa carte d'identité, laquelle renseigne le notaire sur les éventuelles servitudes, charges foncières, cédules hypothécaires et autres annotations grevant l'immeuble.

Dans la mesure où chaque acte de vente contient ses propres particularités, le notaire a pour mission d'aménager le contrat de vente en tenant compte de la volonté des parties. Je dis "des parties" car le notaire est un conseiller impartial. Il adresse un projet d'acte de vente à l'acheteur et au vendeur pour discussion et explications. Le cas échéant, des modifications sont apportées au projet, puis les parties se retrouvent chez le notaire pour la signature de l'acte.
Chaque vente est particulière dans la mesure où la situation dans laquelle se trouvent les parties au moment de la signature de l'acte n'est jamais la même d'une fois à l'autre.

Prenez le financement de la maison par exemple, certains acheteurs – ils sont de plus en plus rares – ont des économies qui leur permettent de payer la totalité du prix de vente. La plupart doivent néanmoins s'adresser à leur banque, qui est généralement disposée à leur prêter jusqu'à 80% des fonds, moyennant la constitution d'une garantie sur l'immeuble (appelée cédule hypothécaire) et/ou utiliser leur prévoyance professionnelle.
Autre cas, l'acheteur a trouvé la villa de ses rêves, mais son contrat de bail n'arrive à échéance que dans 3 mois. Il faut donc trouver une solution afin qu'il ne paie pas des loyers à double. Le notaire proposera alors une vente à terme.

Il s'agit en quelque sorte d'une promesse de vente. Elle est aujourd'hui fréquemment utilisée car elle permet aux parties de se lier dès la signature du contrat et jusqu'au moment où les parties souhaiteront l'exécuter. Ce délai entre les deux étapes permettra, par exemple, au vendeur de libérer les lieux et à l'acheteur, d'organiser son financement et de mettre fin à son bail à loyer.

Les frais relatifs à une vente immobilière, soit les droits de mutation, les frais du Registre foncier et les honoraires du notaire sont en principe pris en charge uniquement par l'acheteur.
Le vendeur devra lui s'acquitter de l'impôt sur les gains immobiliers. Pour simplifier, disons simplement qu'il s'agit d'un impôt prélevé par l'Etat, qui se calcule sur la différence entre les prix d'acquisition et de vente de l'immeuble, selon les années de possession du vendeur. Chaque canton dispose des ses propres tarifs d'émoluments




Edité par l'ANV